A valorização dos imóveis nas principais regiões metropolitanas do País nos últimos anos acendeu o alerta do mercado quanto a especulações nos preços. No entanto, um estudo do Núcleo de Real Estate da Poli-USP mostra que a alta também foi puxada pela forte escalada nos custos dos empreendimentos. Descontada a inflação do setor, a aceleração de preços teve um pico em 2011, para então fechar 2013 no mesmo ritmo de valorização de 2005.

 

Elaborado pelo professor João da Rocha Lima Jr., a pesquisa aponta que o mercado imobiliário viveu duas fases de alta. A primeira, que durou do segundo semestre de 2007 até o primeiro de 2011, tinha um caráter mais especulativo, porque os preços subiam acima da evolução dos custos. De lá para cá, o movimento desacelerou, mais condizente com o encarecimento dos custos, sobretudo dos terrenos.

 

O estudo usou os dados do Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG-R), do Banco Central, que mede o valor de avaliação dos imóveis dados como garantia de empréstimos em 11 regiões metropolitanas. Rocha elaborou uma matriz própria de custos para descontar do IVG-R.

 

Segundo ele, o Índice Nacional da Construção Civil (INCC), utilizado como a inflação "padrão" do mercado imobiliário, não reflete com precisão os gastos do setor porque exclui alguns itens fundamentais da equação das construtoras. "Temos o índice do preço do apartamento, o custo do tijolo, mas não o índice do terreno, que custa perto de 30% do orçamento final", diz.

 

O professor ressalta que o IVG-R, por ser nacional, pode não captar as peculiaridades de cada região. "Em 2011, havia uma evidência de que em alguns bairros da cidade, como Vila Mariana e Perdizes, os preços estavam entre 16% e 18% acima do preço justo. A situação, porém, já se reverteu, e hoje estamos no mesmo ritmo de 2005", afirma.

 

Segundo ele, esse raciocínio desmentiria a tese de que o País vive uma bolha imobiliária. "É mais uma onda do que uma grande bolha especulativa. Teve um pouco de especulação? Teve. Mas isso não configura uma bolha perversa como a americana", diz.

 

(O Estado de S. Paulo)

 

Fonte: Secovi Rio